Nadšení manželé koupili dům u Brna. Pak odhalili vady za půl milionu

V dnešním díle seriálu Reality pod lupou poradíme, na co je třeba si dát pozor při nákupu nemovitosti z právně-technického pohledu. Vybrali jsme případ ze začátku tohoto roku, kdy si manželé Lukáš a Jana z Rajhradu u Brna vyhlédli ke koupi u realitní kanceláře rodinný dům.

Protože se jim nemovitost velmi líbila a realitní kancelář zdůrazňovala enormní zájem o tento dům, uzavřeli při prohlídce nemovitosti s realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu a za uzavření budoucí kupní smlouvy zaplatili realitní kanceláři dohodnutou provizi 148 tisíc korun.

Vady po uzavření rezervační smlouvy

Lukáš a Jana si po uzavření budoucí kupní smlouvy přizvali inspektora nemovitostí ze společnosti Bytecheck, aby našel případné vady, jež by sami nezjistili a které by se mohly v průběhu užívání objevit a mohly by znamenat desítky či stovky tisíc za jejich opravu.

Zobrazit fotogalerii

V rámci inspekce nemovitosti byly zjištěny vážné poruchy pláště rodinného domu, přesněji termovizním měřením byly nalezeny kontinuální i lokální tepelné mosty a prozkoumáním povrchu v kritických detailech byly nalezeny stopy po plísních.

Dále dům vykazoval poruchy parotěsné zábrany a průzkumem rubové strany podhledu se ukázalo, že ve stropu nad podkrovím chybí izolace. Vjezd do garáže nebyl správně odvodněn a vydatné deště potvrdily i riziko častého zaplavení garáže pod sekčními vraty.

Z posudku inspektora vzešlo, že sanace vad by byla skutečně finančně náročná a zčásti dokonce nemožná. Lukáš na základě protokolu od inspektora navrhl prodávajícímu snížení kupní ceny o 450 tisíc korun. "Když jsem v bance žádal o zvýšení úvěru, abych část vad opravil, nepochodil jsem," říká Lukáš.

"Prodávající však trval na uzavření kupní smlouvy za původně dohodnutých podmínek se započtením slevy 100 tisíc korun a požadoval po nás i uhrazení smluvní pokuty pro případ, že kupní smlouvu za dohodnutých podmínek neuzavřeme," doplňuje.

Prověřte skutečný stav nemovitosti

Zamotaný případ se podařilo dát do pořádku díky společné intervenci expertů na technické a právní posouzení nemovitosti. "Lukáš a Jana kupní smlouvu uzavírat ani platit smluvní pokutu nemusí, neboť okolnosti, ze kterých při sjednávání smlouvy vycházeli, se změnily takovým způsobem, že nelze po nich spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu uzavřeli," vysvětluje Jiří Helán z advokátní kanceláře Kroupahelán.

Pošlete své právní problémy, které nevyžadují návštěvu domu či bytu.

Do pátku 12. 7. nám pošlete na e-mail: bydleni@idne (do předmětu napište Reality pod lupou) váš příběh, ve kterém popíšete své problémy s pořízením nemovitosti, její reklamací či prodejem. Na začátku měsíce srpna vydáme článek, kde vaše příběhy zveřejníme a přineseme i jejich řešení.

Současně upozorňuje, že z realitní kanceláře bude velmi obtížné dostat již jednou zaplacenou provizi za zprostředkování uzavření budoucí kupní smlouvy, neboť realitní kancelář svoji povinnost splnila a ve zprostředkovatelské smlouvě si povinnost vrácení zaplacení provize Lukáš a Jana nevymínili.

Lidé často podceňují význam zprostředkovatelských smluv. Běžně se však stává, že kupující nakonec nedosáhnou na hypotéku nebo z jiného důvodu obchod nedopadne. To je však nezbavuje povinnosti sjednanou odměnu zprostředkovatele zaplatit tam, kde zprostředkovávaná smlouva byla uzavřena.

Vady zjištěné po nákupu nemovitosti

A jak by to bylo s odpovědností za vady, pokud by Lukáš a Jana nemovitost nenechali prověřit? V případě koupě nemovitosti je třeba důsledně rozlišovat, kdo je prodávajícím.

Rozdílná pravidla platí u nemovitostí prodávaných developery, kteří nemovitost vystavěli za účelem jejího dalšího prodeje, a ve všech ostatních případech, jak tomu bylo i v případě Tomáše a Jany.

Obecně je třeba u kupní smlouvy rozlišovat mezi dobou k uplatnění nároku za vady a záruční dobou na straně druhé. V prvním případě jde o odpovědnost za vady, které má nemovitost v době převzetí, v druhém případě jde o odpovědnost za vady, které se projeví po převzetí nemovitosti v záruční době.

Dodatečná prohlídka nejpozději do šesti měsíců

Developer odpovídá nejen za vady, které má nemovitost v době převzetí, ale i za vady, které se projeví po předání v tzv. záruční době. Záruční doba je stanovena zákonem a činí 24 měsíců.

Ve všech ostatních případech odpovídá prodávající pouze za vady, které má nemovitost v době předání s tím, že kupující musí tyto vady vytknout prodávajícímu nejpozději do šesti měsíců ode dne převzetí nemovitosti. Lhůta pro uplatnění těchto vad je poměrně krátká a velká část se jich nemusí stihnout projevit.

Některé vady se mohou ukázat až při tuhé zimě, vydatných deštích nebo přestavbě domu, tedy dávno po uplynutí zákonné půlroční lhůty pro jejich uplatnění. Pokud jste důkladnou prohlídku nemovitosti neprovedli před podpisem kupní smlouvy, doporučujeme vám ji provést alespoň dodatečně v šestiměsíční lhůtě od předání nemovitosti a předejít tak možným problémům.

Jaké mám nároky v případě, že nemovitost má vady?

Rozdílné jsou i nároky, které může kupující uplatňovat. Zatímco v případě odpovědnosti za vady, které má nemovitost v době převzetí, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady nebo může od smlouvy v některých případech dokonce odstoupit; v případě záručních vad může požadovat i jejich bezplatné odstranění tam, kde je to možné.

Odstoupení se může prodražit

Odstoupení od smlouvy v případě financování hypotečním úvěrem však může znamenat vážné finanční problémy. Advokát Jiří Helán dodává, že ve své praxi zažil několik případů, kdy kupující tento nárok prostě uplatnit nemohl, neboť by se mu předčasné splacení úvěrových prostředků prostě nevyplatilo a případnou škodu, která by mu tímto vznikla, by musel složitě vymáhat po prodávajícím.

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi.

Přihlásit se můžete ZDE

Pro úplnost třeba dodat, že prodávající je vždy povinen kupujícího na případné vady upozornit. Pro řešení odpovědnosti nemá význam, zda prodávající o vadách věděl.

Splní-li prodávající tuto povinnost, za vady, na které upozornil, neodpovídá. "Při prodeji starší nemovitosti je dále třeba vždy rozlišovat, zda jde o skutečnou vadu, nebo jen o projev běžného opotřebení, za který prodávající neodpovídá," doplňuje Pavel Kroupa z portálu Kontrolasmlu

Neprovést kontrolu technického stavu před koupí nemovitosti nebo nevěnovat náležitou pozornost přípravě smluvní dokumentace tak může mít závažné právní a finanční následky.

Lukáš nakonec kupní smlouvu neuzavřel. Díky technickému prověření ze strany inspektorů nemovitostí a právní pomoci si ovšem ušetřil spoustu starostí a budoucích nákladů. Přišel však o 148 tisíc korun, které musel zaplatit realitní kanceláři.

Pořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat.

Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.

Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES portálu Reality.iDNES a specialistů ze společnosti Bytecheck , kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák.

HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE

Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE

Vybrali jste si nemovitost nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář .