Novinka: do bytu si můžete přivést podnájemníka bez souhlasu majitele

Kromě větší ochrany dostal nájemce s novým občanským zákoníkem i nová práva. Může v bytě podnikat, dát část bytu do podnájmu bez souhlasu majitele, pokud v něm sám trvale bydlí, přijímat nové členy své domácnosti, a pokud jde o osoby blízké, nemůže mu to pronajímatel zakázat.

Jakmile nezaplatíte v pronajatém bytě po dobu tří měsíců nájemné a poplatky za služby, může vám majitel bytu dát okamžitou výpověď.

Také hledáte vlastní bydlení? Na Reality.iDNES nabízíme byty k prodeji i k pronájmu z celé ČR.

Třicetiletý Martin hledal vlastní bydlení. Vzhledem k tomu, že se teprve stavěl na vlastní nohy, potřeboval hlavně něco levného. Proto byl více než potěšen, když mu správce bytu s plnou mocí k uzavírání nájemních smluv nabídl pronájem dvoupokojového bytu za symbolickou cenu 5 tisíc korun. Prý má byt pohlídat, než se jeho majitel vrátí z dlouhodobější zahraniční cesty.

Samostatné bydlení Martinovi ale dlouho nevydrželo. Po pár týdnech se totiž majitel bytu vrátil a oznámil Martinovi, že se musí vystěhovat. Přivedl si s sebou kamaráda, který tu hodlal nějakou dobu pobývat a byl ochoten platit dvojnásobné nájemné. Jako trumf vytáhl majitel nájemní smlouvu, která měla být podepsána ještě dříve, než v bytě začal bydlet Martin. "Dřívější smlouva je rozhodující, Martin se musí vystěhovat," vítězoslavně mává smlouvou majitel bytu.

Máte nárok na úroky z kauce

To se však přepočítal. Chráněn je v tomto případě ten, kdo v bytě skutečně bydlí. "Pokud by pronajímatel uzavřel postupně několik nájemních smluv s právem užívat jeden byt po stejnou dobu, právo bydlet v takovém bytě má ten z nájemců, kterému byl byt poskytnut k užívání jako prvnímu," vysvětluje advokát František Korbel z advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Pronajímateli by se Martina nepodařilo vystěhovat, ani pokud by spolu uzavřeli smlouvu pouze ústní, takzvaně si plácli v hospodě u piva.

Stejně tak nemůže dojít k ukončení nájemního vztahu z důvodu, že jsou k bydlení pronajaty jiné než obytné prostory. Pokud by byl k bydlení pronajat například obytný vůz, loď či kancelář, mají nájemce a pronajímatel stejná práva a povinnosti, jako by šlo o obytný prostor.

Kromě větší ochrany dostal nájemce i nová práva. Může v bytě podnikat, dát část bytu do podnájmu bez souhlasu majitele, pokud v něm sám trvale bydlí, přijímat nové členy své domácnosti, a pokud jde o osoby blízké, nemůže mu to pronajímatel zakázat. Nájemce pouze musí tento fakt pronajímateli oznámit.

Pokud by tak neučinil do dvou měsíců, šlo by o závažné porušení povinností nájemce s možností jeho výpovědi z nájmu. Nájemce nově může i bez souhlasu pronajímatele v bytě chovat zvířata, pokud tím nebude nepřiměřeně obtěžovat sousedy a pokud uhradí případné zvýšené náklady na údržbu společných částí domu. Nájemce má nově také právo na úroky z kauce, která může dosahovat až šesti měsíčních nájmů.

Neplatíte nájem? Můžete dostat okamžitou výpověď

Zákoník nicméně pamatuje i na pronajímatele. Nově nemusí žádat soud o předběžný souhlas k povolení výpovědi. Výpověď musí být písemná a musí být nájemníkovi doručena. Pronajímatel může vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době pouze ze zákonných důvodů, které musí ve výpovědi jasně uvést. A jaké to jsou?

Odpovědi na nejčastější otázky

Pokud od ledna 2014 nezaplatíte nájem a poplatky za tři měsíce, můžete dostat okamžitou výpověď z bytu. Nemovitostí si však můžete pronajmout kolik chcete, podmínkou je řádné a včasné placení. Více ZDE .

Asi nejčastějším důvodem je hrubé porušení povinnosti nájemce, kterým může být například přenechání bytu do podnájmu, pokud nájemce v bytě sám nebydlí. Dalším z důvodů je odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti či na majetku v domě, nebo pokud je nutné byt vyklidit z důvodu veřejného zájmu a nelze jej dále užívat. Důvodem výpovědi může být také fakt, že pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro osoby jemu blízké.

Pronajímatel může dát nájemci výpověď i bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemce byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, a to za situace, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Takovým porušením může být například neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu nejméně tří měsíců nebo závažné poškozování bytu.

"Pronajímatel musí důvod výpovědi jasně konkretizovat. Tedy uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a současně ho v přiměřené době před doručením výpovědi vyzvat k nápravě. Jinak je výpověď neplatná," vysvětluje advokát Vlastimil Pihera z advokátní kanceláře Kocián, Šolc, Balaštík. Podle nového občanského zákoníku nemusí pronajímatel shánět při výpovědi nájemci bytovou náhradu. "V tržních poměrech to ztratilo smysl," vysvětluje advokát Korbel.

Neplaťte zbytečně moc

Nový občanský zákoník také nepočítá s regulací nájemného. Jeho výši si lze dohodnout libovolně. Obě strany mají pak ale právo navrhnout výši nájemného podle cen obvyklých v daném místě a čase.

Pokud si zvyšování nájemného nestanovíte jasně ve smlouvě, má pronajímatel právo zvyšovat nájem jednou ročně až do tržní výše, nejvýše však o 20 procent za poslední tři roky. V případě, že se pronajímatel s nájemcem nedohodnou, rozhodne o zvýšení nájemného na návrh jednoho z nich soud, a to zpětně ode dne podání žaloby.

Staré smlouvy platí, ale podle nových pravidel

Pokud jste se svým pronajímatelem uzavřeli nájemní smlouvu v minulosti, nemusíte nyní spěchat s uzavřením smlouvy nové. Staré smlouvy zůstávají v platnosti, jen se na ně od Nového roku použijí ustanovení nového zákoníku.

Pokud by tedy ve staré smlouvě bylo ustanovení, které by nájemci například zakazovalo mít v bytě zvíře, nemusí se kvůli němu smlouva přepisovat, jen se k němu nebude přihlížet. To znamená, že si klidně do bytu můžete přivést vytouženého jezevčíka a majitel bytu vám v tom navzdory uzavřené smlouvě nemůže bránit.